보통 10월부터 슬슬 이사철이 시작이 되어 주택을 매매하기도 하고 전세나 월세 계약을 하게 되는데요. 주택임대차보호법이라고 많이 들어보셨을 겁니다. 하지만 이 법률 조문을 한 번이라도 보신 적이 있으신가요? 이번 포스팅에서 주택임대차 보호법 중 필요한 부분만 쉽게 알아볼 수 있도록 파헤쳐 보려고 합니다.
쉽게 알기 위해 임대인은 집주인, 임차인은 세입자로 표기했습니다.
목차
1조 목적
2조 적용범위
3조 대항력(전입신고하여 확정일자 받을 때)
3조의 2 보증금의 회수
3조의 3 임차권등기명령(집주인이 보증금을 주지 않을 때)
3조의 5 경매에 의한 임차권의 소멸
3조의 6 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등
3조의 7 임대인의 정보 제시 위무
4조 임대차 기간 등
6조 계약 갱신
6조의 2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
6조의 3 계약갱신 요구
7조 차임 등의 증감청구권
7조의 2 월차임 전환 시 산정률의 제한
8조 보증금 중 일정액의 보호
10조 강행규정
10조의 2 초과 차임 등의 반환청구
11조 일시사용을 위한 임대차
12조 미등기 전세에 준용
21조 조정의 신청
23조 조정 처리기간
25조 조정을 하지 않는다는 결정
26조 조정의 성립
27조 집행력의 부여
주택임대차 보호법
1조 목적
이 법은 주거용 건물의 임대차에 관한 특별 규정으로 주거 생활의 안정을 보장하기 위함이 목적입니다.
2조 적용범위
적용 범위는 주거용 건물의 전부나 그 일부에 대해 적용을 하고 그 건물의 일부가 상업 등 주거 외 목적이라도 적용됩니다.
3조 대항력(전입신고하여 확정일자 받을 때)
1항 임대차는 등기가 없어도 임차인(세입자)이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제 3자에 대해 효력(우선변제권)이 생깁니다.
2항 임대인이 법인이라고 해도 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마쳤을 때에도 제 3자에 대해 효력이 생깁니다.
4항 세입자가 살고 있는 집을 집주인이 다른 사람에게 팔면 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
5항 집주인이 주택을 매매하거나 경매에 넘길 때 민법 575조 1항과 3항 같은 법 578조를 적용됩니다. 민법 575조 1항은 매수인이 전세자가 있다는 사실을 집주인이 말을 하지 않아 모르는 상태로 매매계약을 했지만 나중에 이 사실을 알게 되어 그 매매계약을 완료하지 못할 경우 계약을 취소할 수 있고, 3항은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다는 조문입니다.
민법 578조는 주택이 경매에 넘어가 경매에서 주택을 낙찰한 자는 채무자에게 계약의 해지 또는 대금을 감액하는 것을 청구할 수 있다는 조문입니다. 만약 채무자가 자력이 없을 때 경매 낙찰자는 대금의 배당을 받은 채권자에 대해 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있습니다. 만약 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 이를 고지하지 않거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경매에서 낙찰한 사람은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
6항 위와 같은 경우 동시이행 항변권에 관한 민법 536조를 준용하는데 동시이행항변권은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자신도 자신의 채무의 이행을 일시 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 한마디로 네가 할 때까지 나도 안 하겠다는 말입니다.
3조의 2 보증금의 회수
1항 세입자는 임차한 주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 보증금을 돌려받기 위해 그 주택을 경매 신청한 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 원칙은 세입자는 먼저 집을 명도한 후 임대인의 재산에 경매 등을 신청할 수 있습니다. 하지만 그렇게 되면 세입자는 보증금을 받지도 못하고 집은 먼저 돌려주는 꼴이 되기 때문에 이러한 반대의무 즉 집을 명도 해줘야 한다는 요건은 경매의 신청 조건으로 하지 않는다는 것입니다.
2항 확정일자를 갖춘 세입자는 경매나 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
3항 세입자는 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다.
4항 우선변제의 순위와 보증금에 대해 이의가 있는 자는 경매법원이나 체납처분청에 이의 신청을 할 수 있습니다.
3조의 3 임차권등기명령(집주인이 보증금을 주지 않을 때)
1항 전세나 월세 기간이 끝난 후 집주인이 보증금을 주지 않으면 세입자는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시나 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
2항 임차권등기명령의 신청서에는 신청의 추지 및 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인 된 사실(대항력이나 우선변제권을 취득한 경위에 그 사실), 대법원규칙으로 정하는 사항을 적어야 하고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.
4항 만약 임차권등기명령 신청을 했는데 기각을 당하면 세입자는 항고할 수 있습니다.
5항 세입자는 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 되고, 세입자가 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않습니다.
6항 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자는 우선변제를 받을 권리가 없습니다.
8항 세입자는 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.
9항 금융기관 등은 세입자의 권리를 대신 행사하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
3조의 5 경매에 의한 임차권의 소멸
임차권은 임차주택에 대해 경매가 진행되어 경매 낙찰이 되면 소멸합니다. 하지만 보증금이 모두 변제되지 않아 대항력이 있는 임차권은 예외입니다.
3조의 6 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등
1항 확정일자는 주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시나 군, 구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인이 부여합니다.
3항 주택의 임대차에 대해 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있고, 위 부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.
4항 임대차 계약을 체결하려는 자(세입자)는 집주인의 동의를 받아 위 부여기관에 3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있습니다.
5항 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 합니다.
3조의 7 임대인의 정보 제시 위무
임대차 계약을 체결할 때 집주인은 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보, 국세징수법과 지방세징수법에 따른 납세증명서를 세입자에게 제시해야 합니다.
다만 집주인이 위 3조 6의 4항과 같이 동의를 한 경우나 미납국세와 체납액, 미납지방세의 열람에 각각 동의를 하면 이에 갈음할 수 있습니다.
4조 임대차 기간 등
1항 기간을 정하지 않을 수 있고, 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
2항 임대차기간이 끝난 경우에는 세입자가 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 유지되는 것으로 봅니다.
6조 계약 갱신
1항 집주인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 세입자에게 갱신이나 계약 조건을 변경하는 등에 관한 통지를 하지 않으면 전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 이와 같습니다.
2항 이와 같이 자동으로 재계약이 되면 그 존속기간은 2년으로 봅니다.
3항 하지만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 외 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 위 1항을 적용하지 않습니다.
6조의 2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
1항 위 6조 1항과 같이 묵시적으로 계약이 갱신이 된 경우에도 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
2항 위의 계약해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
6조의 3 계약갱신 요구
1항 집주인은 세입자가 계약 만료 2개월 전에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유가 없이는 거절을 하지 못합니다.
다만 거절할 수 있는 조건들이 있습니다.
[계약 갱신 거절가능 사유]
○ 세입자가 2기의 차임액에 해당하는 돈을 연체한 경우
○ 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
○ 서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 한 경우
○ 세입자가 집주인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 다시 임대한 경우
○ 세입자가 주택의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
○ 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
○ 집주인이 주택의 철거 또는 재건축 계획이 있어 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르거나 건물이 노후 또는 훼손 등이 되어 안전사고의 우려가 있거나 다른 법령에 의해 철거나 재건축이 이루어진 경우로 그 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
○ 집주인이 그 주택에 실제 거주하려는 경우
○ 세입자가 그 의무를 현저희 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
2항 세입자는 1회(기간은 2년)에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
3항 갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 봅니다. 다만 차암과 보증금은 증감할 수 있습니다.
4항 1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지는 6조의 2(세입자는 언제든지 계약해지 가능하고 집주인에게 통지를 한 날부터 3개월 이후에 효력발생)를 적용합니다.
5항 집주인은 본인이 직접 거주한다며 계약갱신을 거절하고 정당한 이유 없이 다른 사람에게 그 주택을 임대한 경우 집주인은 계약갱신을 거절한 세입자에게 손해 배상을 해야 합니다. 보통 전세 갱신 계약을 하면 그 기간을 2년으로 보기 때문에 2년 정도는 그 집에서 거주를 해야 할 것입니다. 조문에는 갱신계약을 했다면 세입자가 살았을 그 기간 내에 다른 사람과 전월세 계약을 하면 이전 세입자에게 피해 보상을 해야 한다는 내용입니다
6항 5항의 손해배상액은 상호 합의가 되지 않는다면 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액이나 집주인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 집주인이 직접 거주한다는 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(이사비용, 에어컨 이전비용 등 환산)으로 합니다.
여기서 말한 환산월차임은 보증금이 있는 경우 그 보증금을 7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액입니다. 7조 2 참고 바랍니다.
7조 차임 등의 증감청구권
1항 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 여러 가지 경제적 사정의 변동을 이유로 적절하지 않을 때에는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 이 경우 증액청구는 임대차계약이나 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못 합니다.
2항 1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 1/20 금액을 초과하지 못합니다.
다만 특별시나 광역시, 특별자치시나 도, 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조료로 달리 정할 수 있습니다.
7조의 2 월차임 전환 시 산정률의 제한
보증금의 전부나 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우는 1) 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 2) 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다. 1)과 2) 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘을 수 없다는 말입니다.
8조 보증금 중 일정액의 보호
1항 세입자는 주택을 인도받고 전입신고를 하면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
3항 우선변제받을 세입자와 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정합니다. 다만 그 일정액의 범위와 기준은 대지가액을 포함한 주택가액의 1/2을 넘지 못합니다.
10조 강행규정
이 법에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
10조의 2 초과 차임 등의 반환청구
세입자가 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 지급한 경우 초과 지급된 것은 반환 청구할 수 있습니다.
11조 일시사용을 위한 임대차
일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않습니다.
12조 미등기 전세에 준용
주택 등기를 하지 않은 전세계약에도 이 법을 준용하고 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다.
21조 조정의 신청
1항 집주인과 세입자는 차임 또는 보증금의 증감, 임재차 기간, 보증금 또는 임차주택의 반환, 임차주택의 유지 또는 수선 의무 등에 대하여 분쟁이 있을 시 주택 소재 지역을 관할하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
3항 조정위원장은 이 분쟁에 대해 이미 법원에 소가 제기되거나 조정신청이 있은 후에 또 소가 제기된 경우, 민사조정법에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우, 주택임대차에 관한 분쟁이 아닌 경우, 피신청인이 조정절차를 거부한 경우, 신청인이 아무런 사유 없이 조사에 응하지 않거나 2회 이상 출성하지 않은 경우에는 각하처리합니다.
23조 조정 처리기간
1항 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 분쟁 조정을 마쳐야 하고 부득이한 사정이 있으면 30일의 범위에서 연장이 가능합니다.
25조 조정을 하지 않는다는 결정
1항 조정위원회는 조정을 하기 힘들다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정을 신청한 것으로 인정할 때에는 조정을 하지 않을 수 있습니다.
26조 조정의 성립
1항 조정안을 작성하면 당사자들에게 통지를 합니다
2항 조정안을 통지받은 당사자들은 14일 이내에 수락을 한다는 의사를 서면으로 표시하지 않으면 거부한 것으로 봅니다.
3항 각 당사자들이 조정안을 수락을 한다면 합의가 된 것으로 봅니다.
4항 합의가 성립하면 위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성을 하고 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 그 내용도 조정서에 작성합니다.
27조 집행력의 부여
강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력이 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.
