2023다259743 판례는 임대차보증금 관련 다가구 주택의 임대차 계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제가 된 사건인데요. 본 포스팅은 대법원에서 23년 11월 30일자로 판결한 내용인데 자세한 사항 알아보겠습니다.
▒ 2023다259743 판결 요약 ▒
1. 당시 사건 내용
중개업자가 중개의뢰인에게 대상 주택의 임대차 계약을 중개하면서 그 주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지하거나 설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수나 임대차 기간에 대한 구체적인 사항을 확인하지 않고 중개대상물 확인 및 설명서 중 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항란에 임대인이 구두로 말한 임차보증금 총액만을 기재하였고 이러한 정보를 토대로 중개의뢰인은 계약을 하였습니다.
이후 대상 주택이 부동산임의경매개시결정이 이루어 지고 중개의뢰인보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 위의 중개대상물 확인 및 설명서에 기재된 금액보다 훨씬 많았습니다.
그리고 경매에서 대상 주택은 감정평가액보다 더 낮은 가격에 매각되었고 중개의뢰인이 배당절차에서 대상 주택에 소액으로 임차한 사람과 근저당권 등에 대한 우선 배당 결과 실질적으로 임대차보증금반환채권에 관한 배당을 받지 못 상황이 발생하여 그 만큼의 재산상 피해를 당하였습니다.
2. 판시사항
본 사건에서 판결을 할 때 이러한 상황에서 단순히 임대인이 구두로 말한 사항만 듣고 계약서에 그 정보를 토대로 금액을 작성하여 이후 경매로 인한 배달절차에서 중개 의로인은 후순위로 밀려 아무런 배당을 못 받아 임차금을 날려 재산적 피해를 볼 경우 이는 부동산 중개자의 주의의무 위반사안인지 아닌지가 주요 논점인데요.
대법원 판사들은,
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률 관계는 민법상의 윔임관계와 비슷하니 중개의뢰를 받은 경우 중개업자는 선량한 관리자로서 주의하여 대상 주택의 권리 관계 등을 조사하거나 확인하여 그 의로인에게 정확한 정보를 설명할 의무가 있다고 봤습니다.
더욱이 직접 조사하거나 확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 본 계약을 할 것인지 말 것인지에 대한 결정을 함에 있어 참고할 수 있는 중요한 정보라면 정확한 정보를 의뢰인에게 제공해야 한다고 판단했는데요
하지만 잘못된 정보인데도 그 정보가 진실된 정보인 마냥 의뢰인에게 그대로 전달을 했다면 이는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것으로 봤습니다.
이러한 주의 의무의 법적 근거는 공인중개사법 제 25조 1항과 2항, 같은 법 시행령 제 21조에 나와 있으니 아래 이미지 참고하시기 바랍니다.
따라서 중개업자는 부동산 중개업자는 부동산등기부상 권리관계 확인 및 설명뿐만 아니라, 임차의뢰인에게 현재 거주 중인 다른 임차인의 임대차계약 내역을 확인하고 설명해야 하며, 이에 대한 자료를 제시해야 합니다.
그리고 중개대상물 확인·설명서에는 물건의 권리사항을 기재해야 하며, 임대의뢰인이 자료요구에 불응할 경우 해당 내용을 기록해야 합니다.
마지막으로 중개업자가 이러한 의무를 고의나 과실로 위반하여 임차의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 공인중개사법 제30조에 따라 배상 책임이 발생합니다.
마무리
본 판례를 토대로 전세나 월세 등을 계약을 할 때 꼭 위와 같은 사항을 필히 부동산중개인에게 물어보시고 정확한 정보인지도 물어보시기 바랍니다. 이러한 사태가 발생한 후에 위 판례처럼 공인중개사법 30조에 의해 공인중개사가 배상을 해야 한다고 하더라도 배째라는 식으로 나오면 민사 소송 들어가야 하고 그 기간 또한 짧지 않으며 그 기간 만큼 여러분은 정신적으로나 육체적으로 엄청난 고난에 시달릴 것입니다.
따라서 전, 월세 계약을 하실 때 주의하여 하시길 바랍니다.
